Кредит и ипотека: чем отличаются

Чем отличается кредит от ипотеки

Если коротко, чем отличается кредит от ипотеки: ипотека — разновидность кредита, где обязательства заёмщика обеспечены залогом недвижимости. Слово «ипотека» в законе означает именно залог недвижимого имущества (102-ФЗ «Об ипотеке»). Ипотечный кредит может выдаваться и на покупку жилья, и на любые цели под залог уже имеющейся квартиры.

Потребительский кредит обычно выдаётся без залога, на короткий срок и под более высокую ставку. Оба продукта регулирует закон о потребительском кредите (353-ФЗ), если заёмщик — физлицо и цель не связана с бизнесом. Поэтому общие правила одинаковы: ПСК в договоре, расчёт долговой нагрузки, право на досрочное погашение. Разница — в залоге и всём, что из него следует. Общие понятия разобраны в статьях кредит: виды и функции и потребительский кредит.

Сравнение по пунктам

Расчёт: 2 000 000 ₽ ипотекой и кредитом

Сравним одну сумму при условных ставках: ипотека — 18% годовых, потребкредит — 22% годовых. Ставки зависят от рынка и программы, актуальные ориентиры смотрите в разделе ставки.

Видно главное: ипотека даёт низкий платёж за счёт длинного срока, но переплата при 20 годах больше суммы кредита в 2,7 раза. Потребкредит дешевле в рублях, однако платёж в 46 852 ₽ потянет далеко не каждая семья, а банк выдаст такую сумму без залога лишь при высоком доходе.

У ипотеки есть и налоговый плюс. По ст. 220 НК можно вернуть НДФЛ с расходов на покупку жилья (до 2 000 000 ₽, то есть до 260 000 ₽ при ставке 13%) и с уплаченных ипотечных процентов (до 3 000 000 ₽, то есть до 390 000 ₽ при ставке 13%). По ст. 220 НК РФ вычет по процентам положен только по целевым жилищным кредитам. Проценты по потребкредиту вычету не подлежат, даже если вы потратили деньги на квартиру.

Чем рискует заёмщик в каждом случае

По потребкредиту при долгих неплатежах банк идёт в суд, затем к приставам. Единственное жильё по общему правилу не изымают. По ипотеке всё строже: заложенную квартиру можно продать с торгов, даже если она единственная. Подробности о залоге — в статьях обеспечение кредита и кредит под залог квартиры.

При временных трудностях у обоих видов кредита есть каникулы, но правила разные: для потребкредитов — ст. 6.1-2 353-ФЗ, для ипотеки — отдельная ст. 6.1-1 со своими лимитами. Общие условия собраны в статье кредитные каникулы.

Самозапрет на кредиты не мешает получить ипотеку: он касается только потребкредитов и займов без залога недвижимости. Это удобно, если запрет стоит от мошенников, а вы покупаете квартиру.

Оформление и досрочное погашение

Потребкредит часто оформляют онлайн за один день. Ипотека требует больше шагов: одобрение заёмщика, выбор и проверка объекта, оценка, страхование, сделка, регистрация в ЕГРН. На всё уходит от нескольких недель. Добавьте расходы: оценка, страхование залога каждый год, иногда услуги нотариуса.

Досрочное погашение для обоих видов работает одинаково: без штрафов, с уведомлением кредитора не позднее чем за 30 календарных дней, если договор не даёт срок короче (ч. 4 ст. 11 353-ФЗ). В первые годы ипотеки платёж в основном уходит на проценты, поэтому досрочные взносы здесь особенно выгодны. После полного погашения залог снимают в ЕГРН: запись погашается в течение трёх рабочих дней с поступления заявления банка или закладной с отметкой об исполнении.

Господдержка и маткапитал

Жильё можно купить с участием государства только через жилищный кредит. Средства материнского капитала разрешено направить на первоначальный взнос, основной долг и проценты по кредиту на покупку или строительство жилья (ч. 6 ст. 10 256-ФЗ). Потребкредит «на что угодно» закрыть маткапиталом нельзя — подробнее в статье можно ли погасить кредит материнским капиталом.

Что выбрать: пошагово

1. Определите цель. Покупка жилья — почти всегда ипотека: ниже ставка, есть вычет и маткапитал.
2. Если сумма небольшая (доля, комната, ремонт), сравните ипотеку с потребкредитом по итоговой переплате с учётом вычета и расходов на оценку, страхование и регистрацию.
3. Оцените платёж. Долговая нагрузка выше 50% дохода резко снижает шанс одобрения.
4. Проверьте первоначальный взнос. Брать на него отдельный кредит — рискованно, разбор в статье кредит на первоначальный взнос.
5. Выбирайте самый короткий срок с комфортным платежом и гасите досрочно — это снижает переплату сильнее всего.

Не берите потребкредит под залог квартиры ради мелких целей. Ставка ниже, чем без залога, но цена ошибки — жильё. Если доход нестабилен, залог единственной квартиры — плохая идея.