Квартира или апартаменты: в чём разница и что выгоднее

Апартаменты: чем они отличаются от квартиры

Апартаменты строят на земле, предназначенной не для жилья, а для гостиниц, офисов или торговли. Поэтому в ЕГРН у них указано назначение «нежилое». Внешне это та же квартира: комнаты, кухня, санузел, ремонт. Разница проявляется в документах — и в деньгах на годы вперёд.

Застройщики выбирают такой формат, потому что к нежилым зданиям не предъявляют требования, обязательные для жилья: по инсоляции, детским садам и школам, парковкам и плотности застройки. Это позволяет строить в центре города и продавать дешевле похожих квартир. Покупатель экономит на входе, но получает ограничения.

Ниже — главные отличия, которые важно знать до сделки, особенно если вы планируете ипотеку.

Сравнение: квартира и апартаменты

Налог на имущество: пример расчёта

Ставки налога на имущество физлиц задаёт ст. 406 Налогового кодекса, конкретные значения в своих пределах устанавливает муниципалитет. Для квартир базовая ставка — 0,1%: муниципалитет может снизить её до нуля или повысить, но не более чем в три раза, то есть до 0,3% (п. 3 ст. 406 НК). Апартаменты облагаются по ставке до 2%, если здание включено в региональный перечень административно-деловых и торговых центров. Если не включено — по ставке для прочих объектов, до 0,5%.

Кроме того, у квартиры налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 20 м², а у апартаментов такого вычета нет. Сравним два помещения площадью 40 м² с одинаковой кадастровой стоимостью 10 000 000 ₽: для квартиры возьмём базовую ставку 0,1%, для апартаментов — предельные.

• Квартира: база 10 000 000 × (40 − 20) / 40 = 5 000 000 ₽, налог 5 000 000 × 0,1% = 5 000 ₽ в год.
• Апартаменты вне регионального перечня: 10 000 000 × 0,5% = 50 000 ₽ в год.
• Апартаменты в здании из перечня: 10 000 000 × 2% = 200 000 ₽ в год.

Разница в 45 000–195 000 ₽ в год за 10 лет съедает значительную часть экономии при покупке. Узнать, включено ли здание в перечень, можно на сайте регионального правительства или в налоговой. Реальная ставка в вашем городе может быть ниже предельной.

Ипотека, маткапитал и налоговый вычет

Банки выдают ипотеку на апартаменты, но только на рыночных условиях. Все госпрограммы с субсидированной ставкой — семейная, дальневосточная, IT — распространяются только на жилые помещения. По обзору ДОМ.РФ на 14.10.2026 рыночная ипотека стоит 15,9–19,4% годовых, поэтому кредит на апартаменты для семьи с детьми почти всегда дороже льготной ипотеки на квартиру.

Материнский капитал на улучшение жилищных условий тоже направляется только на жилые помещения, и к апартаментам маткапитал на ипотеку не применить.

Имущественный вычет по ст. 220 НК дают за жилые дома, квартиры, комнаты и доли в них. Апартаменты в этот перечень не входят. Минфин в письмах 2020 и 2022 годов разъяснял, что даже перевод апартаментов в жилое помещение права на вычет не даёт. То есть возврат до 260 000 ₽ за покупку и до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке (при ставке НДФЛ 13%) покупатель апартаментов теряет. Подробнее о вычете — в статье о налоговом вычете по ипотеке.

Регистрация, быт и защита от взыскания

Постоянно зарегистрироваться по месту жительства в апартаментах нельзя: регистрация по месту жительства возможна только в жилом помещении. Без неё сложнее, например, записать ребёнка в школу по месту проживания, а для получения ряда услуг понадобится регистрация в другом месте. О правилах регистрации в жилье с обременением — в статье можно ли прописаться в ипотечной квартире.

Коммунальные платежи и содержание в апарт-комплексах устроены по-разному: в одних домах платежи сопоставимы с жилыми, в других управляющая компания считает часть услуг по правилам для нежилых помещений. Попросите у продавца или застройщика платёжки за несколько месяцев до сделки.

Ещё одна деталь — защита при долгах. Единственное жильё должника защищено от взыскания по ст. 446 ГПК, но речь идёт о жилом помещении. Апартаменты по общему правилу под эту защиту не попадают, даже если это единственное место, где вы живёте: суды исходят из того, что это нежилое помещение.

Законопроект о статусе апартаментов

В 2021 году в Госдуму вносили законопроект, который вводил понятие «многофункциональные здания» и позволял признавать часть апартаментов жилыми. В январе 2025 года Госдума его окончательно отклонила. Апартаменты остаются нежилыми помещениями, и новых законопроектов на этот счёт на октябрь 2026 года нет. Покупать апартаменты в расчёте на будущее изменение статуса не стоит.

Как проверить статус перед покупкой

1. Закажите выписку из ЕГРН и посмотрите поле «Назначение»: «жилое» или «нежилое». Для новостройки читайте договор участия: в нём указан вид объекта.
2. Проверьте вид разрешённого использования земельного участка: жилая застройка или гостиничное, деловое, торговое обслуживание.
3. Узнайте, входит ли здание в региональный перечень по ст. 378.2 НК, — от этого зависит ставка 0,5% или 2%.
4. Уточните в банке, на каких условиях он кредитует апартаменты в этом комплексе, и сравните с ипотекой на квартиру.
5. Посчитайте полную стоимость владения за 10 лет: цену, налог, переплату по кредиту и потерянный вычет.

Слово «апартаменты» в рекламе не всегда означает нежилой статус: так иногда называют и обычные квартиры бизнес-класса. Верьте только выписке из ЕГРН и договору. И наоборот, «квартира» в объявлении может оказаться юридически апартаментами.

Апартаменты подходят как вложение под аренду или второе жильё, если устраивают налог и рыночная ставка. Для семьи, которой нужна регистрация, льготная ипотека, маткапитал и вычет, выгоднее квартира. Текущий уровень ставок можно отслеживать на странице ставки.