Налоговый вычет по ипотеке: как вернуть проценты и 13% от стоимости

Налоговый вычет по ипотеке: два вычета в одном

Налоговый вычет по ипотеке на самом деле состоит из двух разных вычетов по ст. 220 Налогового кодекса. Первый — на покупку или строительство жилья, второй — на проценты по целевому кредиту. Их можно получать одновременно и в любом порядке.

Вычет не выплачивают «из бюджета просто так». Он уменьшает доход, с которого вы уже заплатили НДФЛ, и налоговая возвращает излишне удержанный налог. Нет облагаемого дохода — нет и возврата.

Повторно ни тот, ни другой вычет не дают (п. 11 ст. 220). Если вы уже получили вычет по процентам по старой квартире, по новой ипотеке будет доступен только остаток основного вычета, если он был.

Что можно включить в расходы

В основной вычет входит цена квартиры, дома, комнаты или доли, участка под ИЖС. Если договор прямо называет квартиру «без отделки» или объектом незавершённого строительства, можно добавить отделочные материалы, работы и даже проект отделки (пп. 4–5 п. 3 ст. 220).

Не входят суммы, оплаченные чужими деньгами: материнским капиталом, средствами работодателя, бюджетными субсидиями (п. 5 ст. 220). Так, по военной ипотеке вычет положен только с собственных денег военнослужащего.

В вычет по процентам входят проценты по ипотеке и по кредиту, взятому на её рефинансирование. Страховка, комиссии и пени в него не включаются.

Пример расчёта при зарплате 100 000 ₽

Квартира куплена за 6 000 000 ₽, из них 4 800 000 ₽ — ипотека. Зарплата — 100 000 ₽ в месяц, за год 1 200 000 ₽, НДФЛ удержан 156 000 ₽.

• Первый год: основной вычет 2 000 000 ₽ больше годового дохода, поэтому вернут весь налог — 156 000 ₽. Остаток вычета — 800 000 ₽.
• Второй год: 800 000 × 13% = 104 000 ₽. Основной вычет исчерпан: 156 000 + 104 000 = 260 000 ₽.
• Дальше — проценты. Допустим, за третий год вы заплатили банку 420 000 ₽ процентов: возврат 420 000 × 13% = 54 600 ₽. Так продолжается, пока сумма процентов не дойдёт до 3 000 000 ₽, то есть до возврата 390 000 ₽.

В первый и второй годы остаток процентного вычета не сгорает: проценты за эти годы можно заявить позже, когда основной вычет будет выбран. Неиспользованный остаток переносится на следующие годы до полного использования (п. 9 ст. 220).

Вычет при доходе выше 2,4 млн ₽

С 2025 года НДФЛ считается по прогрессивной шкале: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год, 15% — с части от 2,4 до 5 млн ₽, дальше 18%, 20% и 22%. Имущественный вычет уменьшает основную налоговую базу, а значит, снимает доход прежде всего с верхней ступени.

Пример

Доход — 3 000 000 ₽ за год. Налог: 2 400 000 × 13% + 600 000 × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 ₽. После основного вычета 2 000 000 ₽ облагаемая база — 1 000 000 ₽, налог 130 000 ₽. Возврат: 402 000 − 130 000 = 272 000 ₽, а не 260 000 ₽.

Пример того, как ФНС считает шкалу, есть в новости налоговой службы. Лимиты расходов 2 и 3 млн ₽ при этом не изменились. Отдельного разъяснения Минфина именно по вычетам на такой случай мы не нашли, поэтому сумму возврата лучше сверить в личном кабинете.

Как получить вычет

1. Соберите документы: договор покупки или ДДУ, выписку ЕГРН или передаточный акт, платёжные документы, кредитный договор и справку банка об уплаченных процентах.
2. Проверьте личный кабинет налогоплательщика. Если банк участвует в обмене сведениями, ФНС сама сформирует предзаполненное заявление по упрощённому порядку (ст. 221.1 НК): до 20 марта, если сведения пришли до 25 февраля.
3. Подпишите заявление. Камеральная проверка в упрощённом порядке — 30 календарных дней, при подозрении на нарушения её продлевают до 3 месяцев. Решение выносят в течение 3 дней после проверки.
4. Если предзаполненного заявления нет, подайте декларацию 3-НДФЛ за прошедший год с документами. Возврат — после камеральной проверки.
5. Альтернатива — вычет через работодателя в текущем году: ФНС подтверждает право в течение 30 дней, и бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ.

Вернуть налог можно за последние три года: декларации на уменьшение налога старше трёх лет с даты срока уплаты не учитываются (пп. 1 п. 7 ст. 11.3 НК). Сам вычет при этом не сгорает и переносится на будущие годы.

Особые случаи: супруги, пенсионеры, развод

Супруги, купившие жильё в браке, получают вычет каждый в своём лимите. Квартира за 5 000 000 ₽ позволяет вернуть по 260 000 ₽ обоим, если оба работают официально. Распределить расходы между собой можно заявлением.

Пенсионер, работающий или нет, может перенести остаток вычета назад — не больше чем на 3 года перед годом, когда остаток образовался (п. 10 ст. 220). Это удобно, если ипотеку взяли незадолго до выхода на пенсию. Подробнее — в статье про ипотеку пенсионерам.

При разводе право на вычет у каждого остаётся по фактическим платежам. Как делят долг и квартиру, рассказываем в материале ипотека при разводе.

Частые ошибки: заявлять проценты, которые ещё не уплачены банку; забывать, что маткапитал не входит в вычет; подавать 3-НДФЛ без справки банка о процентах. Ещё одна ловушка — путать вычет с матвыгодой по ипотеке: по обычному банковскому кредиту налога на экономию на процентах нет, если банк не ваш работодатель и не взаимозависимое с вами лицо.

Сравнить рыночные условия перед досрочным погашением или рефинансированием можно на странице ставок. Помните: чем быстрее вы гасите кредит, тем меньше процентов и, соответственно, меньше вычета по ним.