Материальная выгода по ипотеке: нужно ли платить налог

Что такое материальная выгода по ипотеке

Материальная выгода по ипотеке возникает, когда вы платите за кредит меньше, чем «положено» по меркам Налогового кодекса. Ориентир — 2/3 ключевой ставки Банка России. Если ставка по договору ниже, разница считается доходом, который при определённых условиях облагается НДФЛ.

Правило описано в ст. 212 НК РФ. За последние годы оно менялось несколько раз, поэтому в интернете много устаревших советов. Ниже — порядок, который действует для доходов с 1 января 2024 года.

Кто платит налог с 2024 года

Закон № 259-ФЗ от 08.08.2024 сузил круг случаев. Теперь экономия на процентах облагается, только если выполнено хотя бы одно условие:

• заём выдал работодатель;
• заём выдала взаимозависимая с вами организация или ИП — например, компания, которую вы контролируете;
• заём выдало лицо, взаимозависимое с вашим работодателем;
• экономия на процентах по сути является материальной помощью или оплатой за товары, работы и услуги, которые вы предоставили.

Если вы взяли ипотеку в обычном банке, где не работаете и с которым не связаны, материальной выгоды по НК не возникает, даже при очень низкой ставке. Это касается и большинства ипотек по рыночным условиям.

Как считается выгода и налог

Облагаемый доход по рублёвому займу — проценты, рассчитанные по 2/3 ключевой ставки, минус проценты по договору. Берётся меньшее из двух значений ключевой ставки: на дату договора (или последнего изменения ставки по нему) и на дату получения дохода. По валютным займам ориентир — 9% годовых.

Ставка налога для резидента — 35%, а не обычные 13%. Налоговым агентом обычно выступает работодатель или банк-работодатель: он удерживает налог из зарплаты.

Пример. Сотрудник получил от работодателя жилищный заём 3 000 000 рублей под 3% годовых. Ключевая ставка и на дату договора, и сейчас — 14%. Две трети: 14 × 2 / 3 ≈ 9,33%.

В реальности остаток долга уменьшается, и выгоду считают по фактическим процентам за каждый период. Следить за ключевой ставкой можно в разделе «Ставки», а о том, как она влияет на кредиты, — в статье «ключевая ставка и ставка рефинансирования».

Освобождение при праве на имущественный вычет

Раньше главным способом не платить налог было подтвердить право на имущественный вычет. Сейчас это правило работает только как переходное: для займов на жильё, полученных до 31 декабря 2024 года включительно, при подтверждённом налоговой праве на вычет (закон № 362-ФЗ от 29.10.2024).

Для освобождения работодателю передают уведомление ИФНС о подтверждении права на вычет или справку по рекомендованной форме с реквизитами договора займа. Общее освобождение материальной выгоды для всех действовало только за 2021–2023 годы и на 2024–2026 годы не продлевалось.

Если заём от работодателя получен в 2025 году или позже, ссылка на право на вычет от налога с материальной выгоды не освобождает. Уточните это у бухгалтерии до подписания договора — 35% от экономии могут заметно снизить выгоду от «дешёвого» займа.

Льготная ипотека по госпрограммам

По семейной, дальневосточной и другим программам с господдержкой экономия в части субсидируемых государством средств доходом не считается. Особое правило — если ставка по договору ниже 2/3 минимальной ключевой ставки и одновременно ниже ставки программы: тогда доходом признаётся разница между процентами по ставке программы и по договору. Такое бывает, например, при дополнительном субсидировании ставки застройщиком. В типичной ситуации, когда ставка по договору равна ставке программы, облагаемой выгоды нет. Обзор программ — в статье «льготная ипотека».

Частые заблуждения

• «С любой дешёвой ипотеки нужно платить налог». Нет, с 2024 года — только в перечисленных в ст. 212 НК случаях и только по займам от организаций и ИП.
• «Налог — 13%». С материальной выгоды от экономии на процентах — 35%.
• «Считать нужно от полной ключевой ставки». Ориентир — две трети ключевой, причём меньшей из двух дат.
• «Вычет освобождает всегда». Только по займам, полученным до конца 2024 года.

Что делать заёмщику: пошагово

1. Определите, кто выдал заём: сторонний банк, работодатель или связанное с вами лицо.
2. Если сторонний банк и вы с ним не связаны — налога нет, ничего делать не нужно.
3. Если работодатель или банк-работодатель — сравните ставку с 2/3 ключевой ставки на дату договора и сейчас.
4. Если заём получен до 31.12.2024 — подтвердите в ИФНС право на имущественный вычет и передайте уведомление работодателю.
5. Если удержать налог было не из чего, налоговый агент сообщит об этом в ИФНС, и налог придёт в уведомлении. Проверяйте личный кабинет налогоплательщика.
6. При займе от родственника-физлица матвыгоды по ст. 212 НК не возникает, но всё равно подпишите договор займа с понятными условиями.