Военная ипотека и НИС: условия, сумма и порядок получения

Военная ипотека: как устроена НИС

Военная ипотека держится на законе от 20.08.2004 № 117-ФЗ о накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих. Каждому участнику открывают именной накопительный счёт, и государство ежегодно перечисляет на него взнос. Деньгами управляет ФГКУ «Росвоенипотека», а инвестиционный доход тоже прибавляется к накоплениям.

Сам кредит выдаёт обычный банк, а военнослужащий получает от Росвоенипотеки целевой жилищный заём (ЦЖЗ). Из него оплачивается первоначальный взнос и ежемесячные платежи по ипотеке. Пока человек служит, заём беспроцентный (ч. 3 ст. 14 117-ФЗ), а при выполнении условий закона гасить его не нужно вовсе.

Отличие от обычной ипотеки — в источнике денег. Банк оценивает не зарплату военнослужащего, а размер его накоплений и будущих взносов. Даже показатель долговой нагрузки по военной ипотеке не рассчитывают (ч. 7 ст. 5.1 353-ФЗ).

Кто становится участником

Список категорий — в ч. 1 ст. 9 117-ФЗ. Часть военнослужащих входит в НИС обязательно, часть — только по рапорту.

Есть и переходные категории офицеров и прапорщиков, которые получили звание или заключили контракт до 2005 или 2008 года, — они вступают добровольно. Точное основание удобнее уточнить в кадровом органе части: туда подают рапорт, и оттуда сведения уходят в реестр участников. Текст статьи — на сайте «Гарант».

Сколько денег начисляют

Размер взноса на одного участника устанавливает закон о федеральном бюджете. На 2026 год это 411 184,90 ₽ (закон от 28.11.2025 № 426-ФЗ), то есть около 34 265 ₽ в месяц. В 2025 году взнос сначала был 383 979,30 ₽, а с июля его подняли до 395 370,10 ₽ и доначислили разницу за первое полугодие.

Пример: сколько накопится за два года

Военнослужащего включили в реестр в январе 2025 года. За 2025 год ему начислили 395 370,10 ₽, за 2026 год — 411 184,90 ₽. Итого 395 370,10 + 411 184,90 = 806 555,00 ₽ без учёта инвестиционного дохода.

Право на ЦЖЗ у него появится через 3 года участия — в январе 2028 года. К тому моменту на счёте будут взносы ещё и за 2027 год. Размер займа включает не только накопленное, но и будущие взносы до окончания контракта, заключённого после достижения предельного возраста (ч. 4 ст. 14). Поэтому молодому военнослужащему банк может одобрить заметно большую сумму, чем лежит на счёте.

Когда можно купить жильё

ЦЖЗ дают не раньше чем через 3 года участия в НИС (ч. 1 ст. 14). Если в семье оба супруга участники, каждый получает свой заём после трёх лет собственного участия. Участники боевых действий и граждане по п. 9 ч. 1 ст. 9 с выслугой больше 6 лет получают право сразу после включения в реестр.

На что идёт заём:

• покупка жилья, в том числе по договору участия в долевом строительстве, под его залог;
• первоначальный взнос по ипотеке;
• погашение ипотеки по графику и досрочно.

Покупать можно в любом регионе, не обязательно по месту службы. Жильё оформляется в собственность военнослужащего и находится в залоге у банка и у государства, пока заём не будет погашен или списан.

Порядок получения военной ипотеки

1. Убедитесь, что вы в реестре участников НИС, и запросите в Росвоенипотеке выписку со своего накопительного счёта.
2. Дождитесь 3 лет участия и получите свидетельство о праве на ЦЖЗ через кадровый орган.
3. Выберите банк с программой военной ипотеки и узнайте предварительную сумму кредита. Банки сами устанавливают ставку; ориентиром служат рыночные ипотечные ставки на странице ставок.
4. Подберите квартиру или дом, закажите оценку и получите одобрение объекта банком.
5. Подпишите кредитный договор, договор купли-продажи и договор ЦЖЗ, зарегистрируйте право и ипотеку в Росреестре.
6. Росвоенипотека перечислит первоначальный взнос и дальше будет ежемесячно оплачивать платежи по графику.

Если платежи из ЦЖЗ не покрывают графика полностью, разницу платит сам военнослужащий. Это случается, когда кредит большой, а ставка высокая. Свои деньги можно направить и на досрочное погашение.

Что будет при увольнении

Всё зависит от выслуги и основания увольнения. Право полностью распоряжаться накоплениями возникает в четырёх случаях (ч. 1 ст. 10 117-ФЗ): выслуга 20 лет и больше; увольнение при выслуге от 10 лет по предельному возрасту, состоянию здоровья, оргштатным мероприятиям или семейным обстоятельствам; гибель или признание умершим; увольнение по ВВК «не годен» — без требований к выслуге.

В этих случаях остаток долга по ЦЖЗ погашает Росвоенипотека, а квартира остаётся за вами. При выслуге 20 лет накопления можно использовать и продолжая служить.

Если вы уволились досрочно без таких оснований, ЦЖЗ придётся вернуть: ежемесячно, не дольше 10 лет (ч. 2 ст. 15). При увольнении по «порочащим» основаниям, например за невыполнение условий контракта, на долг ещё и начисляются проценты по ставке договора ЦЖЗ. Банковский кредит при этом тоже остаётся — платить его придётся самостоятельно.

Перед досрочным увольнением посчитайте выслугу и основание вместе с кадровым органом. Иногда разница в несколько месяцев службы определяет, достанется ли квартира бесплатно или превратится в долг перед государством.

Налоги, семейные программы и подводные камни

Налоговый вычет по ипотеке за ту часть, что оплатило государство через ЦЖЗ, не положен: расходы из бюджетных средств в вычет не включаются (п. 5 ст. 220 НК). Вычет можно получить только с собственных денег военнослужащего, например доплаты к взносу или досрочного погашения.

Материнский капитал можно направить на погашение военной ипотеки, но детям придётся выделить доли после снятия обременения. В семейной ипотеке супруг-участник НИС освобождён от обязанности быть созаёмщиком — это прямо предусмотрено правилами программы с 1 февраля 2026 года.

Главный риск военной ипотеки — не ставка, а будущая служба. Квартира фактически оплачивается вперёд, под обещание прослужить нужный срок. Если планы могут измениться, учитывайте возможный долг заранее. Общие шаги любой ипотечной сделки описаны в статье как взять ипотеку.