Первоначальный взнос по ипотеке: минимальный размер и где взять

Первоначальный взнос по ипотеке: зачем он нужен

Первоначальный взнос по ипотеке — это ваш вклад в покупку. Он защищает банк: если заёмщик перестанет платить, квартиру продадут, и деньги от продажи должны покрыть долг даже при падении цен. Чем больше взнос, тем меньше риск для банка и тем лучше условия для вас.

Банки и ЦБ часто говорят не о взносе, а о показателе LTV — отношении суммы кредита к стоимости залога. Взнос 20% означает LTV 80%, взнос 10% — LTV 90%. Это один и тот же параметр с разных сторон.

Минимальный взнос по программам в 2026 году

Условия госпрограмм публикует Минфин, например на странице условий семейной ипотеки. Учтите: с 1 октября 2026 года ставка семейной ипотеки зависит от числа детей и региона, а требование к взносу осталось прежним. Подробности по Дальнему Востоку — в статье про дальневосточную ипотеку.

Как ЦБ ограничивает ипотеку с маленьким взносом

Прямого запрета на ипотеку с взносом 10% нет. Вместо него Банк России с 2025 года применяет макропруденциальные лимиты — ограничивает долю «рискованных» кредитов в выдачах банка за квартал. На IV квартал 2026 года значения сохранены такими же, как в III квартале:

• новостройки по ДДУ: кредиты с ПДН выше 80% или взносом 20% и меньше — не больше 5% выдач, из них с ПДН выше 50% и таким взносом — не больше 1%;
• готовое жильё: кредиты с ПДН выше 80% или LTV выше 80% — не больше 15%, из них с ПДН выше 50% и LTV выше 80% — не больше 5%.

Решение принято 24.07.2026, его описание — в пресс-релизе Банка России. На практике это значит, что кредит с маленьким взносом достаётся немногим: банк бережёт эту квоту для клиентов с низкой долговой нагрузкой и хорошей историей.

Кроме лимитов действуют надбавки к коэффициентам риска: банку дороже держать кредит с низким взносом, и эту цену он перекладывает в ставку. Поэтому разница между взносом 15% и 30% часто видна в предложении банка сразу.

Как размер взноса влияет на переплату

Каждые 10% взноса уменьшают не только сумму кредита, но и проценты на неё за весь срок. Возьмём ту же квартиру за 7 000 000 ₽ по рыночной ставке 18% годовых на 20 лет.

Лишние 700 000 ₽ взноса снижают платёж на 10 803,19 ₽ в месяц и экономят почти 1,9 млн ₽ процентов. При этом расчёт не учитывает, что с большим взносом банк охотнее одобрит кредит и может дать ставку ниже. Если досрочно гасить кредит, переплата в обоих вариантах окажется меньше.

Пример: квартира за 7 млн ₽ с маткапиталом

Семья с двумя детьми покупает квартиру за 7 000 000 ₽ по семейной ипотеке. Минимальный взнос — 20%, то есть 1 400 000 ₽.

• Сертификат материнского капитала — 963 243,17 ₽ (размер с 01.02.2026 для семей, у которых второй ребёнок родился с 2020 года, а права раньше не было).
• Своих денег нужно доплатить: 1 400 000 − 963 243,17 = 436 756,83 ₽.
• Кредит составит 5 600 000 ₽ — в пределах лимита программы вне столиц для семьи с двумя детьми (8 млн ₽).

Маткапитал как взнос принимают почти все банки, но СФР перечисляет деньги после сделки: заявление рассматривают до 5 рабочих дней, при задержке межведомственных ответов — до 12. Банк учитывает это в графике выдачи. Обязательство выделить доли детям возникает после погашения ипотеки.

Где взять деньги на взнос

1. Накопления. Самый надёжный вариант. Деньги на вкладе застрахованы до 1 400 000 ₽ в одном банке, а ставки по вкладам можно сравнить на странице ставок.
2. Материнский капитал — целиком или в части, плюс региональные выплаты семьям, если они есть.
3. Продажа имеющегося жилья. Сделки «альтернативные» удобнее проводить через аккредитив или депозит нотариуса, чтобы деньги покупателя и продавца не потерялись между сделками.
4. Военная ипотека или субсидии. Для участников НИС взнос оплачивает ЦЖЗ, для отдельных категорий есть жилищные субсидии.
5. Помощь родственников — договором дарения, чтобы банк понимал источник денег.
6. Кредит на взнос. Технически возможен, но это самый рискованный путь.

Риски кредита на первоначальный взнос

Потребительский кредит на взнос сразу увеличивает ваш ПДН. Банк, выдающий ипотеку, увидит новый кредит в истории, пересчитает нагрузку и может отказать или снизить сумму. Кроме того, ставка по потребкредиту в 2026 году заметно выше ипотечной, и первые годы вы платите два кредита одновременно.

Осторожно с предложениями «ипотека без взноса» от застройщиков и посредников. ЦБ отмечал, что в совместных программах банков и застройщиков цену квартиры завышали на 20–30%, а при формальном взносе 20% реальный LTV доходил до 100–115%. Вы платите проценты на завышенную цену, а при продаже квартиры можете не покрыть долг. Подробнее — в статье про ипотеку от застройщика.

Если копить на взнос долго, сравните цену ожидания и рост цен. Иногда разумнее взять кредит с минимальным взносом 20% и направлять накопления на досрочное погашение. А иногда выгоднее подождать полгода и войти в сделку с 30%: ставка и одобрение будут лучше. Решение зависит от вашего дохода и стабильности работы.