Депозит нотариуса при сделке с недвижимостью: как работает

Что такое депозит нотариуса

Депозит нотариуса — это посредничество в расчётах, при котором деньги покупателя хранятся не у продавца и не в банковской ячейке, а на специальном публичном депозитном счёте нотариуса. Нотариус выступает гарантом: он передаёт деньги только после того, как проверит, что наступили согласованные сторонами условия.

Правовая основа — Основы законодательства о нотариате. По ст. 87 Основ нотариус принимает в депозит деньги и ценные бумаги должника для передачи кредитору. Наличные он обязан внести на публичный депозитный счёт не позднее следующего рабочего дня.

Для сделок с недвижимостью чаще используют депонирование по ст. 88.1. Покупатель и продавец подают совместное заявление с условиями, при которых деньги уходят продавцу, например регистрация перехода права в ЕГРН. Нотариус проверяет условия и лишь затем перечисляет деньги. В части, которую Основы не урегулировали, к нему применяются правила об эскроу-агенте.

Когда используют депозит нотариуса

Чаще всего депозит выбирают там, где нотариус и так участвует в сделке. По закону о госрегистрации недвижимости нотариальная форма обязательна:

• при продаже доли в квартире или доме, кроме случаев, когда все сособственники продают свои доли одной сделкой;
• при договоре ипотеки доли, кроме ипотеки в пользу кредитной организации;
• при продаже недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному.

Удобен депозит и в «цепочках» альтернативных сделок, при покупке у нескольких продавцов, при частичной оплате материнским капиталом или когда деньги продавцу нужно разделить между несколькими получателями. Нотариус может распределить сумму по условиям заявления. Подробнее о долевых сделках — в статье про ипотеку на долю или комнату.

Сколько стоит

Тариф установлен федеральным законом (ст. 22.1 Основ) и не зависит от аппетитов конкретного нотариуса. Отдельно оплачиваются услуги правового и технического характера, их стоимость определяет нотариальная палата региона.

Пример расчёта

Вы покупаете долю в квартире за 6 000 000 ₽ у человека, который вам не родственник. Нотариальная форма здесь обязательна, поэтому тариф за удостоверение равен госпошлине: 0,5% суммы, но не больше 20 000 ₽. 6 000 000 × 0,5% = 30 000 ₽, применяется потолок — 20 000 ₽. Депозит по этой же нотариальной сделке — 1 500 ₽. Итого по тарифу 21 500 ₽ плюс услуги правового и технического характера.

Если же договор купли-продажи заключён в простой письменной форме, а нотариус нужен только для расчётов, депонирование 6 000 000 ₽ обойдётся в 0,5%, то есть 30 000 ₽. Поэтому для обычных сделок без нотариуса стороны чаще выбирают аккредитив.

Как проходит расчёт через депозит

1. Покупатель и продавец согласуют условия: сумму, получателя, событие для перечисления (например, выписка ЕГРН о переходе права) и срок.
2. Стороны подают нотариусу совместное заявление о депонировании, нотариус удостоверяет договор, если нужна нотариальная форма.
3. Покупатель переводит деньги на публичный депозитный счёт нотариуса, в том числе кредитные: при ипотеке банк перечисляет сумму туда же.
4. Нотариус сам подаёт документы на регистрацию в Росреестр, если удостоверял сделку, и отслеживает результат.
5. Когда условие наступило, нотариус перечисляет деньги продавцу по реквизитам из заявления.
6. Если условие не наступило, вернуть деньги покупателю можно только по основаниям из Гражданского кодекса или по решению суда (ст. 88 Основ). Поэтому сценарий возврата лучше прописать в заявлении заранее.

Сравнение с аккредитивом, эскроу и ячейкой

Аккредитив регулируется ст. 867 ГК, эскроу — ст. 860.7 ГК. Главное отличие нотариального депозита — активная роль посредника: нотариус не просто ждёт документ, он проверяет, что условие действительно выполнено, и при нотариальной сделке сам ведёт регистрацию.

Плюсы, минусы и на что обратить внимание

Плюсы депозита: фиксированная и понятная цена при нотариальной сделке, проверка условий профессионалом, возможность распределить деньги между несколькими продавцами или погасить из них ипотеку продавца. Последнее важно, когда вы продаёте квартиру в ипотеке: часть суммы может уйти банку продавца, остаток — самому продавцу.

Минусы: в сделке без нотариальной формы тариф 0,5% дороже большинства аккредитивов, а вернуть деньги покупателю без согласия продавца можно только по основаниям из ГК или по решению суда. Кроме того, деньги на публичных депозитных счетах не застрахованы в АСВ (п. 9 ч. 2 ст. 5 закона о страховании вкладов). Риск возникает, только если у банка, где открыт счёт нотариуса, отзовут лицензию, пока деньги ждут регистрации сделки.

Проверяйте реквизиты. Деньги перечисляют только на публичный депозитный счёт, открытый на имя нотариуса, а не на его личную карту и не на счёт «помощника». Сверьте ФИО нотариуса и номер счёта в нотариальной конторе, а сведения о нотариусе — в реестре Федеральной нотариальной палаты.

Если сделка идёт с ипотекой, согласуйте способ расчётов с банком заранее: не все кредиторы работают с депозитом нотариуса, многие предпочитают свой аккредитив. Как устроен залог по такому кредиту, описано в статье про договор ипотеки, а что делать после погашения — в материале о снятии обременения. Новости о правилах сделок с жильём публикуем в разделе новостей.