Договор ипотеки: что в нём должно быть и как он регистрируется

Договор ипотеки и кредитный договор: в чём разница

Когда говорят «оформить ипотеку», обычно имеют в виду несколько документов сразу. Договор ипотеки — лишь один из них. Это договор залога недвижимости, а деньги банк выдаёт по отдельному кредитному договору. Первый обеспечивает второй.

По ст. 9.1 закона об ипотеке особенности кредитных договоров с гражданами устанавливает 353-ФЗ. Поэтому ставка, график и права на досрочное погашение ищите в кредитном договоре, а условия о квартире — в договоре ипотеки.

Договор ипотеки или ипотека в силу закона

Отдельный договор ипотеки нужен, когда в залог передают недвижимость, которая у вас уже есть: например, при кредите под залог квартиры или рефинансировании с заменой залога. Тогда стороны подписывают договор, и залог возникает с его регистрации.

Если же квартиру или участок покупают на кредитные деньги, ипотека возникает в силу закона (ст. 64.1 и 77 102-ФЗ). Для жилья — с момента регистрации ипотеки в ЕГРН. Отдельный договор залога в этом случае не обязателен: условие о залоге включают в кредитный договор и договор купли-продажи, а Росреестр регистрирует ипотеку одновременно с правом собственности.

Существенные условия договора

Без существенных условий договор ипотеки считается незаключённым. Их перечень — в ст. 9 закона об ипотеке:

• предмет ипотеки — точное описание квартиры или дома: адрес, площадь, кадастровый номер, на каком праве он принадлежит залогодателю;
• оценка предмета — стоимость квартиры по соглашению сторон, обычно по отчёту оценщика;
• существо, размер и срок исполнения обязательства — какой кредит обеспечивается, на какую сумму и до какой даты.

Там же можно предусмотреть внесудебный порядок обращения взыскания на квартиру (п. 1.1 ст. 9). Внимательно ищите такое условие: оно позволяет банку продать залог без суда. Как банк проводит оценку квартиры для ипотеки и почему её результат важен, рассказываем отдельно.

Главные статьи закона об ипотеке

Полный текст закона в действующей редакции — на сайте «КонсультантПлюс».

Форма и регистрация

Договор ипотеки заключают в письменной форме одним документом (ст. 10). Нотариальное удостоверение по общему правилу не требуется и делается по желанию сторон. Исключение — ипотека доли в праве собственности: такой договор удостоверяет нотариус, если залогодержатель не банк. Ипотека доли в пользу кредитной организации от нотариальной формы освобождена.

1. Банк одобряет заёмщика и объект, получает отчёт об оценке.
2. Стороны подписывают кредитный договор и договор ипотеки или договор купли-продажи с условием об ипотеке в силу закона.
3. Документы подают в Росреестр: в отделении банка через электронную регистрацию, в МФЦ или через нотариуса.
4. Росреестр вносит в ЕГРН запись об ипотеке. С этого момента договор ипотеки считается заключённым, а залог — возникшим.
5. Если стороны договорились о закладной, её оформляют в документарной или электронной форме. Подробности — в статье про закладную.
6. Заёмщик оформляет страховку квартиры и передаёт полис банку.

Что ограничивает договор ипотеки

Квартира остаётся вашей собственностью: в ней можно жить и регистрироваться. Но продать, подарить или обменять её без согласия банка нельзя (ст. 37). Если вы хотите продать ипотечную квартиру, схему придётся согласовать с банком. Сдавать в аренду можно, если договор ипотеки этого не запрещает.

Банк вправе передать права по кредиту и закладной другому кредитору, и согласие заёмщика для этого не нужно (ст. 48). Условия договора от этого не меняются, меняются только реквизиты для оплаты.

Если перестать платить, банк обращает взыскание на квартиру — через суд или во внесудебном порядке, если он предусмотрен договором. Даже единственное жильё, купленное в ипотеку, от взыскания не защищено. Что происходит на каждом этапе, разобрано в статье что будет, если не платить ипотеку.

После полного погашения кредита запись об ипотеке погашают по заявлению банка или совместному заявлению сторон за 3 рабочих дня, госпошлина не нужна. Порядок описан в материале о снятии обременения. Практические разборы ипотечных документов мы публикуем в блоге.