Оценка квартиры для ипотеки: зачем нужна, сколько стоит и как проходит

Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки нужна банку, чтобы понять, покроет ли залог долг, если заёмщик перестанет платить. Цена в договоре купли-продажи для этого не подходит: продавец и покупатель могут договориться о любой сумме. Оценщик определяет рыночную стоимость — ту, за которую объект реально продать.

Закон об ипотеке требует, чтобы оценка предмета залога была указана в договоре в рублях; стороны определяют её по соглашению (п. 3 ст. 9 закона № 102-ФЗ). В закладную вносят рыночную стоимость, определённую по законодательству об оценочной деятельности. На практике банки соглашаются только на сумму из отчёта оценщика.

Кто такой оценщик и почему банк даёт список

Оценочную деятельность регулирует закон № 135-ФЗ. Оценщик обязан состоять в одной саморегулируемой организации, иметь профильное образование и квалификационный аттестат. Его ответственность застрахована минимум на 300 000 рублей, плюс взнос в компенсационный фонд СРО от 30 000 рублей.

Банки ведут собственные списки «аккредитованных» оценочных компаний: они проверили их методики и принимают их отчёты без лишних вопросов. Прямой нормы, которая обязывала бы заёмщика работать только с этим списком, нет. Но отчёт другой компании банк может не принять, и сделка затянется. Поэтому обычно выбирают оценщика из списка, сравнив цены двух-трёх компаний.

Как проходит оценка: пошагово

1. Получите в банке перечень оценщиков и требования к отчёту.
2. Запросите стоимость и сроки у нескольких компаний и заключите договор на оценку.
3. Передайте копии документов: выписку ЕГРН, технический или кадастровый паспорт, паспорт заказчика, для новостройки — договор участия в долевом строительстве.
4. Обеспечьте доступ: оценщик осматривает квартиру, фотографирует комнаты, санузел, подъезд, фасад и сверяет планировку с документами.
5. Получите отчёт — обычно в электронном виде с подписью оценщика; многие компании передают его в банк сами.
6. Проверьте адрес, площадь, этаж и кадастровый номер: опечатка может задержать выдачу кредита.

Незаконная перепланировка — частая проблема. Оценщик обязан её отразить, и банк может потребовать узаконить изменения или отказать в залоге. Это стоит выяснить до задатка продавцу.

Что влияет на итоговую стоимость

Чаще всего используется сравнительный подход: оценщик подбирает аналоги и корректирует их цены на различия. Для новостроек и необычных объектов добавляют затратный или доходный подходы.

Если оценка ниже цены сделки: пример расчёта

Банк обычно считает кредит от меньшей из двух сумм — цены по договору или оценки. Разницу покупатель доплачивает из собственных денег.

Выходов три: доплатить разницу, договориться с продавцом о снижении цены или заказать оценку у другой аккредитованной компании, если вы считаете первую заниженной. Завышать оценку «по договорённости» опасно: отчёт подписывает оценщик, и он отвечает за его достоверность. О том, где взять недостающую сумму, — в статье «первоначальный взнос по ипотеке».

Новостройка, дом с участком, комната: особенности

При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия банк обычно опирается на аккредитацию застройщика и цену договора. Оценка понадобится позже: когда дом сдан и вы зарегистрировали право собственности, квартиру оценивают, чтобы оформить залог готового жилья. Многие банки прописывают в договоре срок для этого — если его пропустить, ставка может вырасти. Проверьте это условие заранее.

Для частного дома оценивают и дом, и земельный участок. Отчёт сложнее и дороже: оценщику нужны документы на участок, сведения о коммуникациях, иногда выезд за город. Для комнаты или доли оценивают именно этот объект, и его рыночная стоимость обычно ниже пропорциональной доли цены квартиры — это учитывают при расчёте кредита.

Сколько действует отчёт и сколько стоит оценка

По ч. 2 ст. 12 закона № 135-ФЗ итоговая стоимость в отчёте рекомендуется для сделки в течение 6 месяцев с даты его составления. Если сделка сорвалась и прошло больше полугода, отчёт придётся заказывать заново. Пока не доказано обратное, отчёт считается достоверным.

Единого тарифа нет: цену назначает оценочная компания. Она зависит от региона, типа объекта (квартира, комната, дом с участком), срочности и того, нужна ли поездка за город. Оплачивает оценку обычно заёмщик, и это стоит заложить в бюджет сделки вместе со страховкой и госпошлинами. Перечень бумаг для банка собран в статье «документы для ипотеки».

Где ещё пригодится отчёт оценщика

• При рефинансировании новый банк закажет свежую оценку — см. «как снизить процент по ипотеке».
• В закладную и договор ипотеки вносится стоимость залога.
• Если долг взыскивают через суд, начальная цена на торгах по отчёту оценщика равна 80% рыночной стоимости — подробнее в статье «что будет, если не платить ипотеку».
• При покупке доли или комнаты оценивают именно этот объект — см. «ипотека на долю».

Следить за изменением рыночных ставок по ипотеке можно в разделе «Ставки».