Документы для ипотеки: полный список для заёмщика и объекта

Документы для ипотеки: из чего состоит пакет

Документы для ипотеки собирают в два захода. На первом банк проверяет заёмщика: личность, доход, занятость и кредитную нагрузку. На втором — объект: кому он принадлежит, нет ли запретов и сколько он стоит.

Такой порядок удобен и вам. Не нужно заказывать оценку и собирать бумаги продавца, пока не ясно, на какую сумму банк готов дать кредит. Решение по заёмщику обычно действует ограниченное время, и за этот срок нужно найти объект и согласовать его.

Точный перечень у каждого банка свой, но основа везде похожа. Ниже — то, что спрашивают почти всегда, и то, что зависит от вида жилья и источников взноса.

Документы заёмщика и созаёмщиков

Базовый набор для каждого участника сделки — заёмщика, созаёмщиков и поручителей:

• анкета-заявление банка и согласие на запрос кредитной истории;
• паспорт гражданина РФ, при смене паспорта — данные прежнего;
• СНИЛС и ИНН — их часто вносят прямо в анкету;
• свидетельство о браке или о разводе, брачный договор, если он есть;
• свидетельства о рождении детей — для льготных программ и маткапитала;
• военный билет — некоторые банки просят его у мужчин призывного возраста.

Супруг по общему правилу становится созаёмщиком, потому что квартира попадает в совместную собственность. Исключение — брачный договор с раздельным режимом. В семейной ипотеке с 01.02.2026 супруги обязаны быть созаёмщиками даже при брачном договоре, кроме супруга без гражданства РФ и участника военной НИС.

Заранее проверьте, подходите ли вы под требования к заёмщику по возрасту и стажу. Документы не исправят возраст на дату последнего платежа.

Как подтвердить доход по правилам 2026 года

Доход нужен банку не для галочки: от него считают показатель долговой нагрузки (ПДН). Это отношение всех ежемесячных платежей, включая новую ипотеку, к среднемесячному доходу. Если ПДН выше 50%, кредитор обязан письменно предупредить заёмщика о риске.

С 01.04.2026 действуют новые правила ЦБ (Указание № 7286-У). Выписка по счёту подтверждает только зарплату, пенсию, социальные выплаты и аренду. Остальные поступления подтверждают отдельными документами, например справкой о доходах по вкладам или ценным бумагам. ИП больше не могут выдавать справки сами себе — только налоговая декларация и книга учёта доходов и расходов. Подробности — в пресс-релизе Банка России.

Можно обойтись и без справок, указав доход в анкете. Но такой доход банк учтёт не выше среднедушевого по региону, а с 01.07.2026 ещё и с дисконтом 10%. С 01.07.2027 ЦБ планирует учитывать только подтверждённый доход.

Пример. Вы указали в анкете 120 000 рублей в месяц, а среднедушевой доход в регионе условно равен 60 000 рублей. Банк возьмёт в расчёт 60 000 × 0,9 = 54 000 рублей. При ПДН 50% на все платежи останется 27 000 рублей в месяц. Если же подтвердить 120 000 рублей справкой, лимит платежей вырастет до 60 000 рублей — более чем вдвое.

Самозанятым и предпринимателям посвящена отдельная статья — ипотека для самозанятых и ИП.

Документы по объекту: вторичка, новостройка, дом

Когда заёмщик одобрен, банк проверяет залог. Набор бумаг зависит от того, что вы покупаете.

По вторичке банку важно, чтобы у продавца не было скрытых претендентов на квартиру. Если жильё нажито продавцом в браке, нужно нотариальное согласие его супруга на продажу. Если среди собственников есть дети, понадобится разрешение органа опеки.

Отчёт об оценке заказывают у оценщика, которого принимает банк. Как проходит процедура и сколько она длится, рассказано в статье об оценке квартиры для ипотеки. Заложенное жильё нужно застраховать от утраты и повреждения: это обязанность залогодателя по ст. 31 закона об ипотеке, если договор не говорит иного. Страхование жизни добровольно, но без него ставка обычно выше.

Если в сделке маткапитал или господдержка

Для взноса из материнского капитала понадобится сертификат или сведения о нём. Банку нужна и справка СФР об остатке средств: от неё зависит, какую часть взноса закроет капитал. Заявление о распоряжении подают в СФР лично, через МФЦ, Госуслуги или в банке-кредиторе, если он принимает такие заявления.

Жильё с маткапиталом оформляют в общую собственность владельца сертификата, супруга и детей (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Если квартира в ипотеке, доли выделяют в течение 6 месяцев после полного погашения кредита и снятия обременения. Банк обычно просит нотариальное обязательство об этом.

По льготным программам добавляются документы, подтверждающие право. Для семейной ипотеки — свидетельства о рождении детей и гражданство. Для IT-ипотеки — справка работодателя о работе в аккредитованной компании. Для военной — свидетельство участника НИС.

Пошагово: в каком порядке собирать документы

1. Закажите свою кредитную историю и проверьте, нет ли ошибок и чужих долгов.
2. Соберите паспорта, СНИЛС и документы о семье на себя и созаёмщиков.
3. Получите справку о доходах из личного кабинета ФНС, декларацию или справку самозанятого.
4. Подайте заявку и дождитесь решения по заёмщику: банк назовёт сумму и ставку.
5. Выберите объект и запросите у продавца или застройщика документы из таблицы выше.
6. Закажите оценку и передайте пакет по объекту в банк.
7. После одобрения объекта согласуйте договор ипотеки, страховку и дату сделки.

Ставки на дату сделки удобно сверять с рынком: актуальные значения собраны на странице ставок.

Частые ошибки при сборе документов

Не сдавайте устаревшие справки. Банки обычно принимают справки о доходах и выписки ЕГРН только свежими — уточняйте допустимый срок у кредитора, иначе их придётся заказывать заново.

• Указывают в анкете доход выше подтверждённого — банк учтёт меньшую сумму, и одобрение снизится.
• Забывают про созаёмщика-супруга: без его документов заявку не рассмотрят.
• Не проверяют историю квартиры: частая смена собственников и сделки по доверенности заставляют банк запрашивать дополнительные бумаги.
• Тянут с выделением долей детям после маткапитала — это нарушение, которое всплывёт при продаже.

Свежие новости о правилах выдачи ипотеки и изменениях программ публикуем в разделе новостей.