Созаёмщик по ипотеке: кто может быть, права и как вывести из договора

Кто такой созаёмщик по ипотеке

Созаёмщик по ипотеке — равноправная сторона кредитного договора. Банк может потребовать от него всю сумму долга, а не половину или «свою часть». Так работает солидарная обязанность: кредитор вправе взыскать долг со всех должников вместе или с любого из них по отдельности (ст. 322 и 323 ГК РФ).

Созаёмщика привлекают, когда дохода одного человека не хватает, чтобы платёж уложился в допустимую долговую нагрузку, или когда этого требуют правила программы. Чем созаёмщик отличается от поручителя, разобрано в отдельной статье «Поручитель и созаёмщик». Коротко: поручитель отвечает, если заёмщик не платит, а созаёмщик должен с первого дня.

Кто может быть созаёмщиком

Закон не ограничивает круг созаёмщиков родственниками. Это может быть супруг, родитель, взрослый ребёнок, брат или сестра, а также друг или деловой партнёр. Требования к ним банк предъявляет такие же, как к основному заёмщику: возраст, гражданство или регистрация, доход, кредитная история.

Супруги: созаёмщики почти всегда

Если заёмщик в браке, банк обычно требует сделать супруга созаёмщиком. Причина в том, что квартира, купленная в браке, по общему правилу становится совместной собственностью (ст. 34 СК РФ), и банку нужно согласие обоих на залог.

Исключение возможно при брачном договоре с раздельным режимом: тогда квартира принадлежит только тому, на кого оформлена, и многие банки соглашаются кредитовать одного супруга. Но в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года правило жёстче: супруги обязаны быть созаёмщиками даже при брачном договоре. Исключение — супруг без российского гражданства и участник накопительно-ипотечной системы военнослужащих.

Как созаёмщик помогает получить ипотеку: пример

Платёж по ипотеке — 60 000 рублей в месяц, других кредитов нет. Доход основного заёмщика — 100 000 рублей.

• Один заёмщик: 60 000 ÷ 100 000 = 60%. Это выше 50%, банк обязан письменно предупредить о риске, а многие откажут.
• Добавили созаёмщика-супругу с доходом 80 000 рублей: 60 000 ÷ 180 000 = 33,3%. Нагрузка становится комфортной.

Как банк считает показатель долговой нагрузки и какие доходы принимает, зависит от подтверждающих документов: с апреля 2026 года выписки по счёту подтверждают только зарплату, пенсию, соцвыплаты и аренду. Сам размер платежа зависит от ставки — актуальные значения ключевой ставки смотрите в разделе «Ставки».

Права созаёмщика на квартиру

Главное заблуждение — «раз плачу, значит, квартира и моя». Это не так. Подпись в кредитном договоре даёт обязанность платить, а право собственности возникает только из договора купли-продажи и записи в ЕГРН.

• Созаёмщик-супруг. Если брачного договора нет, квартира, купленная в браке, — общая, даже если записана на одного. При разводе её делят по правилам Семейного кодекса — см. ипотека при разводе.
• Родственник или друг. Права на жильё у него нет, если доля не оформлена на его имя при покупке. Поэтому договоритесь об этом до сделки: либо долевая собственность, либо письменное соглашение о том, как вы рассчитаетесь.
• Регресс. Созаёмщик, который заплатил больше своей доли, вправе потребовать разницу с другого должника. По умолчанию доли считаются равными (п. 2 ст. 325 ГК РФ).

Налоговый вычет созаёмщик получает, только если он собственник (или супруг собственника) и реально платил. Детали — в статье «Налоговый вычет по ипотеке».

Что будет, если основной заёмщик умрёт

Смерть одного из солидарных должников не прекращает долг. Созаёмщик продолжает отвечать перед банком за весь остаток кредита. Наследники умершего отвечают по его долгам в пределах стоимости полученного наследства (ст. 1175 ГК РФ).

Если жизнь заёмщика была застрахована, страховая компания при страховом случае погашает долг в пределах страховой суммы. Поэтому созаёмщику важно знать, чья жизнь застрахована и на какую сумму: иногда полис оформлен только на одного участника, и выплата закроет лишь часть долга.

Если платить в одиночку тяжело, созаёмщик может обратиться в банк за реструктуризацией или оформить ипотечные каникулы, если подходит под основания.

Как вывести созаёмщика из ипотеки

Выйти из договора в одностороннем порядке нельзя. Созаёмщик — сторона договора, и изменить его можно только с согласия банка. Банк соглашается, если оставшийся заёмщик сам тянет платёж или находит замену.

1. Подготовьте документы о доходе оставшегося заёмщика и рассчитайте, укладывается ли платёж в нагрузку до 50%.
2. Подайте в банк заявление об исключении созаёмщика. Если дохода не хватает, предложите нового созаёмщика или поручителя.
3. Если созаёмщик — сособственник, решите вопрос с долей: продажа, дарение или раздел по соглашению.
4. Подпишите дополнительное соглашение к кредитному договору. Если меняется залогодатель, изменения вносят в запись об ипотеке в ЕГРН.
5. Если свой банк отказал, рассмотрите рефинансирование в другом банке только на одного заёмщика.

Ещё один вариант — перевод долга на другого человека по ст. 391 ГК РФ. Без согласия кредитора такой перевод ничтожен, а поручительство при нём прекращается, если поручитель не согласился отвечать за нового должника.

Риски, о которых стоит знать заранее

Становясь созаёмщиком, вы берёте на себя весь долг, а не его часть. Если основной заёмщик перестанет платить, банк вправе требовать деньги именно с вас.

• Ипотека отражается в кредитной истории созаёмщика, и другие банки видят её, когда он сам просит кредит.
• Просрочки по общей ипотеке портят историю всем участникам договора.
• После развода или ссоры обязательство остаётся, пока банк не согласится его изменить.
• Без оформленной доли вкладываться в чужую квартиру — значит рассчитывать только на право регресса и суд.