Ипотека при разводе: как делят квартиру и долг

Как делится ипотека при разводе: базовые правила

Ипотека при разводе — это сразу два вопроса: кому достанется квартира и кто будет платить банку. Семейный кодекс решает первый, а Гражданский кодекс и сам кредитный договор — второй. Путаница между ними — главная причина конфликтов.

Основные нормы такие:

• имущество, нажитое в браке, — совместная собственность супругов, на кого бы оно ни было записано (п. 1 ст. 34 СК РФ);
• разделить его можно и в браке, и после развода — по нотариальному соглашению или через суд; срок исковой давности после расторжения брака — 3 года (ст. 38 СК РФ);
• доли по умолчанию равны, а общие долги распределяются пропорционально присуждённым долям (п. 1 и 3 ст. 39 СК РФ);
• суд может отступить от равенства долей в интересах несовершеннолетних детей или если один супруг тратил общие деньги во вред семье (п. 2 ст. 39).

Почему банк не обязан «делить» долг

Суд может распределить долг между супругами, но это решение касается только их отношений друг с другом. Для банка оба остаются созаёмщиками, и он вправе требовать платёж с любого из них. Изменить состав должников без согласия кредитора нельзя: перевод долга без такого согласия ничтожен (ст. 391 ГК РФ).

Поэтому соглашение «квартира и ипотека — мне, тебе — машина» надо согласовать с банком. Иначе бывший супруг, отказавшийся от квартиры, продолжит числиться должником, а просрочки нового владельца испортят ему кредитную историю. Подробнее о положении созаёмщика — в статье «Созаёмщик по ипотеке».

Пока раздел не оформлен, не прекращайте платить «назло» бывшему супругу. Просрочка ударит по обоим, а при долгих неплатежах банк обратит взыскание на квартиру — см. что будет, если не платить ипотеку.

Особые случаи: добрачная квартира, брачный договор, маткапитал

Квартира куплена до брака

Добрачное имущество — личное (ст. 36 СК РФ). Если один из супругов взял ипотеку до свадьбы, квартира остаётся его. Но платежи, внесённые в браке из общих денег, — это общие средства. Второй супруг может требовать компенсацию — обычно половину суммы, выплаченной в браке из общих денег. Как правило, квартира при этом общей не становится, но в отдельных делах суды присуждают долю, соразмерную вложениям.

Есть брачный договор

Брачный договор может установить любой режим: квартира — одному, долг — ему же, или доли не поровну (ст. 40 СК РФ). Суд при разделе исходит из договора. Банку условия брачного договора нужно показать заранее, иначе он не обязан их учитывать.

Использовался материнский капитал

Жильё, купленное с маткапиталом, оформляется в общую собственность владельца сертификата, супруга и всех детей (ч. 4 ст. 10 256-ФЗ). Средства маткапитала, по позиции Верховного суда, не являются совместно нажитыми и между супругами не делятся. Поэтому сначала определяют часть квартиры, приходящуюся на маткапитал: она делится поровну между всеми членами семьи — обоими родителями и детьми. Остальная часть — общее имущество супругов, и делят её уже они. Подробнее — в статье «Материнский капитал на ипотеку».

Четыре варианта решения

О деталях продажи заложенной квартиры читайте в статье «Как продать квартиру в ипотеке».

Пример: сколько получит каждый

Супруги купили квартиру в браке за 8 000 000 рублей: 1 600 000 рублей — первоначальный взнос из общих накоплений, 6 400 000 рублей — ипотека. К разводу остаток долга — 4 000 000 рублей, квартира теперь стоит 9 000 000 рублей. Брачного договора и маткапитала нет.

• Продажа. 9 000 000 − 4 000 000 = 5 000 000 рублей остаётся после погашения кредита. Каждому — по 2 500 000 рублей.
• Выкуп доли мужем. Он берёт на себя весь долг 4 000 000 рублей (с согласия банка) и выплачивает жене 2 500 000 рублей — половину «чистой» стоимости квартиры.
• Раздел пополам без продажи. У каждого по 1/2 квартиры, долг по-прежнему общий. По соглашению супругов каждый платит по половине платежа, но банк может требовать всю сумму с любого.

Если после развода один из бывших супругов платил ипотеку один, он вправе потребовать с другого половину уплаченного — это право регресса между солидарными должниками.

Если после развода платит только один

Частая ситуация: супруги разъехались, но раздел ещё не оформлен, и ипотеку платит кто-то один. Его интересы защищает право регресса: заплатив больше своей доли, он может взыскать разницу с бывшего супруга через суд.

• Платите со своего счёта, а не наличными через кассу без указания плательщика.
• Сохраняйте выписки и справку банка о платежах после фактического прекращения брачных отношений.
• Дата фактического прекращения семейных отношений важна: суд может признать, что с этого момента платежи вносились из личных денег.

Если в квартире есть доли несовершеннолетних, продажа или обмен квартиры после развода потребуют предварительного разрешения органа опеки. Его проще получить, если вы заранее покажете, что дети получат не меньшую долю в другом жилье.

Пошагово: как оформить раздел

1. Запросите в банке справку об остатке долга и условиях смены заёмщика или продажи залога.
2. Закажите оценку квартиры, чтобы договориться о цене выкупа или продажи.
3. Обсудите вариант с супругом и с банком. Получите от банка письменное согласие или требования.
4. Оформите нотариальное соглашение о разделе имущества. Если договориться не удалось — подавайте иск о разделе в суд.
5. Подпишите с банком дополнительное соглашение к кредитному договору и договору залога либо проведите продажу или рефинансирование.
6. Зарегистрируйте изменения в ЕГРН: новые доли или нового собственника и запись об ипотеке.

Если платёж после развода стал неподъёмным, у одного из супругов есть и другие инструменты: ипотечные каникулы при резком падении дохода или реструктуризация. Свежие ставки для расчёта рефинансирования — в разделе «Ставки».