Ипотечные облигации: что это простыми словами

Что такое ипотечные облигации

Ипотечные облигации — это ценные бумаги, которые выпускают под залог большого числа ипотечных кредитов. Закон называет их облигациями с ипотечным покрытием: исполнение обязательств по ним обеспечено полностью или частично залогом ипотечного покрытия (ст. 2 закона № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»). Вместе с ипотечными сертификатами участия их называют ипотечными ценными бумагами, или ИЦБ.

Смысл простой. Тысячи семей платят банку по ипотеке. Банк продаёт эти кредиты специальной компании, а она выпускает облигации. Платежи заёмщиков проходят через неё и доходят до инвесторов.

Как работает секьюритизация ипотеки

Превращение кредитов в ценные бумаги называют секьюритизацией. Для банка это способ быстро вернуть деньги, выданные на 20–30 лет, и выдать новые кредиты.

1. Банк-оригинатор выдаёт ипотечные кредиты обычным заёмщикам. Права по ним часто оформлены закладными.
2. Банк продаёт пул кредитов ипотечному агенту — организации, у которой по закону единственный предмет деятельности: покупать права требования по ипотечным кредитам и выпускать под них облигации.
3. Агент выпускает облигации. Пул кредитов становится ипотечным покрытием и находится в залоге у владельцев облигаций.
4. Заёмщики продолжают платить, обычно тому же банку, который теперь работает как сервисный агент. Деньги передаются эмитенту, а он выплачивает купон и гасит номинал.

Для самих заёмщиков ничего не меняется: условия договора, график и банк, куда они платят, остаются прежними. Продажа кредита инвестору не даёт права менять ставку или требовать досрочного погашения.

ИЦБ ДОМ.РФ и ипотечное покрытие

Основной выпуск ипотечных облигаций в России идёт по модели ДОМ.РФ. Банк продаёт закладные ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» — дочерней компании ДОМ.РФ. Агент выпускает облигации, а АО «ДОМ.РФ» даёт по ним поручительство. Если платежей заёмщиков не хватит, выплаты инвесторам обеспечит поручитель. Номинал одной такой бумаги — 1 000 ₽.

Что может входить в ипотечное покрытие, определяет ст. 3 закона № 152-ФЗ:

• требования по кредитам и займам, обеспеченным ипотекой или залогом прав участника долевого строительства, в том числе удостоверенные закладными;
• ипотечные сертификаты участия;
• деньги, в том числе требования по залоговому счёту, и государственные ценные бумаги;
• в отдельных случаях — недвижимость и права по договорам долевого участия.

Закон ограничивает рискованные части покрытия. Требования под залог прав по договорам долевого участия не могут превышать 60% покрытия, а под залог недостроенной недвижимости — 10%. Учёт и контроль покрытия ведёт специализированный депозитарий, а надзор за рынком — Банк России.

Амортизация: почему меняются номинал и купон

Ипотечные облигации — амортизационные. Когда заёмщики платят по графику или гасят кредит досрочно, эти деньги идут инвесторам в счёт номинала. Остаток номинала уменьшается, а купон начисляют уже на него, поэтому в рублях он тоже падает.

Пример. Инвестор купил 10 облигаций по номиналу 1 000 ₽ с купоном 16% годовых, который платят раз в квартал. Суммы погашения условные.

Купон за квартал считают так: 1 000 × 16% / 4 = 40 ₽ на бумагу, на 10 бумаг — 400 ₽. Во втором квартале номинал уже 950 ₽, купон — 38 ₽ на бумагу. За год инвестор получил 1 460 ₽ купонов и 2 600 ₽ номинала, а в бумагах у него осталось 7 400 ₽. С купонов брокер удержит НДФЛ 13%: 1 460 × 13% = 189,80 ₽, на руки — 1 270,20 ₽.

Риски для инвестора

• Досрочное погашение. Когда ставки падают, заёмщики рефинансируют ипотеку и гасят старые кредиты. Инвестор получает номинал раньше и вынужден вкладывать его под более низкий процент.
• Неизвестный срок. График амортизации предсказать точно нельзя, поэтому доходность к погашению — оценка.
• Процентный риск. При фиксированном купоне рост ключевой ставки снижает рыночную цену бумаг. Продать их до погашения можно с убытком.
• Кредитный риск. Если заёмщики массово перестанут платить, покрытия может не хватить. У ИЦБ ДОМ.РФ этот риск закрывает поручительство, у других выпусков — только залог и структура сделки. Подробнее — в статье о кредитном риске.
• Ликвидность. Часть выпусков торгуется на бирже редко, и быстро продать большой объём по справедливой цене бывает сложно.

Покупка по цене выше номинала при амортизационных бумагах особенно рискованна: досрочно вернут номинал, а не уплаченную цену, и премия превратится в убыток.

Налоги и как купить ипотечные облигации

Купоны и доход от продажи облигаций облагают НДФЛ как доходы по операциям с ценными бумагами: 13%, если такие доходы за год не превышают 2,4 млн ₽, и 312 000 ₽ плюс 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК). Налог удерживает брокер как налоговый агент.

1. Откройте брокерский счёт или индивидуальный инвестиционный счёт.
2. Найдите выпуски ИЦБ в приложении брокера или в списках инструментов Московской биржи.
3. Изучите проспект или решение о выпуске: тип купона, поручительство, частоту выплат, историю амортизации.
4. Сравните доходность со вкладами и ОФЗ — у ипотечных бумаг надбавка обычно оплачивает неопределённость срока.

Текущий уровень ставок по разным инструментам можно сопоставить в разделе ставок, а динамику рынка — в разделе индексов. Если цель — не доход от бумаг, а собственное жильё, начните со статьи о том, как накопить на квартиру.