Закладная на квартиру по ипотеке: что это и как её получить после погашения

Закладная: что это за документ и зачем она банку

Закладная — это ценная бумага, которую оформляют при ипотеке вместе с договором залога. По ст. 13 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» она удостоверяет сразу два права её владельца: получить исполнение по кредиту без других доказательств и право залога на квартиру или дом.

Проще говоря, закладная превращает ваш ипотечный долг в товар. Банку не нужно переоформлять кредитный договор, чтобы продать долг: достаточно передать закладную. Поэтому её используют для рефинансирования банков и выпуска ипотечных облигаций.

Закладная не обязательна. Её выдают, только если это предусмотрено договором ипотеки. Обязанными лицами по ней считаются должник и залогодатель — обычно это один и тот же человек. Нельзя выдать закладную, если сумма долга на момент заключения договора не определена или если в залоге предприятие как имущественный комплекс.

Документарная и электронная закладная

Закон знает две формы закладной (п. 3 ст. 13). Бумажную подписывают стороны и выдаёт Росреестр после регистрации ипотеки. Электронную подписывают усиленной электронной подписью, она хранится в депозитарии, а права на неё учитываются записями по счёту депо (ст. 13.2–13.6).

Для заёмщика форма почти ничего не меняет: платежи, ставка и график остаются прежними. Разница видна только при погашении и продаже долга.

Что указано в закладной

Статья 14 закона об ипотеке требует 14 обязательных реквизитов. Среди них:

• слово «закладная» в названии;
• данные залогодателя, должника и первоначального залогодержателя;
• сумма долга, размер процентов, сроки платежей;
• описание квартиры или дома и его рыночная или кадастровая стоимость;
• сведения о государственной регистрации ипотеки.

Рыночную стоимость берут из отчёта, который делали при оценке квартиры для ипотеки. Если закладная противоречит договору ипотеки, верным считается текст закладной (п. 4 ст. 14). Поэтому при подписании сверьте сумму, ставку и адрес — исправить ошибку позже сложнее.

Передача закладной другому банку: что меняется для заёмщика

Владелец закладной вправе передать её любому лицу (ст. 48). Сделка оформляется в простой письменной форме, согласие заёмщика не нужно, а надпись «передавать запрещено» ничтожна. Персональные данные заёмщика передаются вместе с закладной тоже без согласия.

Условия кредита при этом не меняются. Новый владелец не может поднять ставку, сократить срок или ввести новые комиссии: он получает ровно те права, что удостоверены закладной.

Меняются только реквизиты для платежей. Пока вас не уведомили о новом кредиторе, платежи прежнему банку считаются надлежащими — это общее правило ст. 382 ГК. Риск того, что вы не узнали о смене кредитора, несёт новый кредитор. Если пришло письмо о смене владельца, проверьте его через официальные каналы банка: мошенники тоже рассылают «новые реквизиты».

Ещё один нюанс — ипотечные каникулы. Если они оформлены, кредитор обязан внести изменения и в запись об ипотеке, и в закладную.

Что происходит с закладной после погашения

Когда вы полностью погасили кредит, запись об ипотеке в ЕГРН нужно погасить. По п. 1 ст. 25 закона об ипотеке Росреестр делает это в течение 3 рабочих дней. Основанием служит одно из заявлений:

• заявление владельца закладной вместе с документарной закладной или выпиской по счёту депо для электронной;
• совместное заявление залогодателя и владельца закладной вместе с документарной закладной или выпиской по счёту депо;
• заявление залогодателя с документарной закладной, на которой банк отметил полное исполнение обязательства.

Иных документов Росреестр не вправе требовать. Не позднее следующего рабочего дня он уведомляет обе стороны. После погашения записи закладная аннулируется, и по требованию её передают бывшему должнику (п. 3 ст. 25). Госпошлину за погашение записи об ипотеке не платят.

Пример по срокам. Последний платёж внесён 10 ноября. Банк выдаёт бумажную закладную с отметкой о полном исполнении, допустим, через неделю, 17 ноября. В тот же день вы сдаёте её с заявлением в МФЦ. Если считать 3 рабочих дня с поступления документов в Росреестр, запись погасят к 20 ноября, если в эти дни нет праздников. Передача из МФЦ в Росреестр может добавить ещё пару дней.

Подробный порядок со всеми вариантами описан в статье о снятии обременения по ипотеке.

Пошагово: как получить закладную после погашения

1. Перед последним платежом уточните у банка точную сумму долга на дату погашения, чтобы не осталось копеек.
2. После платежа запросите справку о полном погашении кредита.
3. Узнайте, какая у вас закладная: бумажная или электронная, и где она хранится.
4. Для бумажной — договоритесь о дате выдачи с отметкой о погашении. Для электронной — уточните, подаст ли банк заявление в Росреестр сам.
5. Подайте заявление о погашении записи через МФЦ или убедитесь, что его подал банк.
6. Через несколько рабочих дней закажите выписку ЕГРН и проверьте, что ипотеки в ней больше нет.

Частые проблемы и как их избежать

Самая неприятная ситуация — банк не может быстро найти бумажную закладную, потому что она была продана и хранится у другого владельца. Чем раньше вы спросите, где документ, тем меньше времени займёт снятие обременения.

• Банк отозвал лицензию или реорганизован — заявления подаёт правопреемник или тот, кто управляет активами банка, закладная остаётся действительной.
• Квартиру продают до погашения — понадобится согласие владельца закладной, а она сама должна это разрешать (п. 2 ст. 37). Способы — в статье как продать ипотечную квартиру.
• Кредит погашен досрочно — порядок тот же, что при плановом; правила досрочки описаны в статье о досрочном погашении ипотеки.

Текущие ставки по ипотеке и рефинансированию, на случай если закладную будут передавать новому банку, смотрите в разделе ставок.