Банкротство застройщика: что делать дольщику

Как устроено банкротство застройщика

Банкротство застройщика идёт по общим правилам закона о банкротстве с важными особенностями из параграфа 7 главы IX, статьи 201.1–201.15-4. Их смысл — не дать дольщикам остаться и без квартиры, и без денег. Для них ведётся отдельный реестр требований участников строительства, а в очереди расчётов граждане стоят выше банков, подрядчиков и налоговой.

Многое зависит от того, как вы платили за квартиру. С середины 2019 года большинство новостроек продаётся через счета эскроу: деньги дольщика блокируются в банке и переходят застройщику только после ввода дома. Но дома, начатые по старым правилам, ещё достраиваются, и их дольщики рискуют сильнее.

Эскроу и старая схема: в чём разница

Признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства — прямое основание для одностороннего отказа дольщика от договора с эскроу по части 7 статьи 15.4 закона № 214-ФЗ. После того как запись о договоре погашена в ЕГРН, банк возвращает деньги со счёта эскроу дольщику. Если покупка шла в ипотеку, деньги направляются в счёт погашения кредита по правилам договора.

Пример: дольщик с эскроу

Покупатель внёс на счёт эскроу 6 500 000 рублей: 2 000 000 своих и 4 500 000 рублей ипотечного кредита. Застройщика признали банкротом. Дольщик отказывается от договора, банк закрывает эскроу и возвращает 6 500 000 рублей: средства в пределах ипотеки идут на погашение кредита в соответствии с договором, остальное получает покупатель. Процентов за время, пока деньги лежали на эскроу, не будет: закон прямо запрещает их начислять.

Можно и не отказываться от договора, а ждать решения о судьбе дома — например, если проект передадут новому застройщику или его достроят. Банк тогда продолжает хранить деньги до ввода объекта. Но сроки сдвигаются, а ставка по ипотеке продолжает работать, поэтому стоит посчитать оба варианта. Актуальные ставки по кредитам и вкладам смотрите в разделе ставок.

Если вы платили напрямую застройщику

Дольщики по старой схеме предъявляют требования конкурсному управляющему, а не в суд. Есть два вида требований:

• о передаче жилого помещения — вы хотите получить квартиру, когда дом достроят или передадут другому застройщику;
• денежное — вы хотите вернуть уплаченное и возместить убытки.

Руководитель застройщика в течение 10 дней передаёт управляющему список дольщиков, а тот в пятидневный срок уведомляет каждого и публикует сообщение. Реестр требований закрывается через два месяца после публикации о банкротстве, но требование гражданина включат, если оно предъявлено не позднее 45 дней со дня получения уведомления, — даже после закрытия реестра. Уведомление считается полученным через 15 дней после его публикации, даже если личное письмо до вас не дошло. Пропущенный по уважительной причине срок суд может восстановить. Эти правила записаны в статье 201.4 закона о банкротстве. Договоры долевого участия, зарегистрированные в ЕГРН, управляющий включает в реестр сам по данным единой информационной системы жилищного строительства.

В очереди кредиторов денежные требования граждан-участников строительства стоят первыми внутри третьей очереди — раньше требований Фонда, банков и подрядчиков.

Роль Фонда развития территорий

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» восстанавливает права граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Если регион и Фонд принимают решение помочь, возможны два пути:

• Фонд или его дочерняя компания получает недостроенный дом и землю и достраивает его, а дольщики получают квартиры;
• Фонд выплачивает гражданам возмещение по правилам статьи 13 закона № 218-ФЗ от 29.07.2017 и затем сам предъявляет требования к застройщику.

Решение принимается не по каждому дому и не сразу. Следите за сообщениями управляющего в ЕФРСБ и на сайте Фонда, а при выплате сверяйте расчёт с методикой, по которой она считается.

Что делать дольщику: пошагово

1. Убедитесь, что дело действительно возбуждено: найдите застройщика в ЕФРСБ по ИНН — как это сделать, рассказано в статье о проверке в ЕФРСБ. Посмотрите решения суда в картотеке арбитражных дел.
2. Определите схему оплаты: эскроу, прямая оплата по ДДУ или «серые» схемы — вексели, предварительные договоры, паевые взносы.
3. При эскроу решите, отказываться ли от договора. Если да, направьте уведомление застройщику (управляющему) и проследите, чтобы запись о ДДУ погасили в ЕГРН.
4. При прямой оплате дождитесь уведомления управляющего или сами направьте ему требование о передаче жилья либо денежное — в пределах 45 дней с уведомления.
5. Приложите договор, документы об оплате, переписку. Если управляющий отказал или включил не всю сумму, у вас 15 рабочих дней на возражение в арбитражный суд.
6. Объединяйтесь с другими дольщиками: собрание участников строительства решает, передавать ли дом новому застройщику.

Осторожно с «помощниками», которые обещают вернуть деньги за предоплату. Все действия дольщика — бесплатное уведомление управляющему и при необходимости иск в суд. Не путайте банкротство застройщика с отзывом лицензии у банка, где открыт эскроу: во втором случае деньги возмещает АСВ, а ипотека продолжает действовать — подробнее в статье об отзыве лицензии у банка.

Общие правила процедур описаны в статьях о видах банкротства и о конкурсном производстве. Нераспроданные квартиры и машино-места иногда выставляют на торги, а расходы на содержание дома в процедуре относятся к текущим платежам.