Торги по банкротству: как купить имущество должника

Что такое торги по банкротству

Торги по банкротству проводятся, когда должника признали банкротом и его имущество нужно продать. У компании это происходит в конкурсном производстве, у гражданина — на стадии реализации имущества. Продают всё: квартиры, дома, машины, оборудование, доли в бизнесе, права требования долгов.

Все торги идут в электронной форме на специальных электронных площадках, а сообщения о них публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Порядок задают статьи 110, 111 и 139 закона № 127-ФЗ, для граждан — ещё статья 213.26. Недвижимость гражданина и предметы роскоши дороже 100 000 рублей продаются только на открытых торгах.

Этапы продажи: от аукциона до публичного предложения

Имущество проходит до трёх кругов продажи, и с каждым цена снижается.

Торги признают несостоявшимися, если заявок нет или допущен только один участник. Единственному участнику могут продать лот по цене не ниже начальной. Если и повторные торги не дали результата, имущество уходит на публичное предложение по правилам статьи 139. Величину снижения, частоту шагов и минимальную цену («цену отсечения») указывают в сообщении о торгах.

Пример: как дешевеет квартира на торгах

Квартиру должника оценили в 4 000 000 рублей. На первые торги заявок не поступило. Повторные торги начинаются с 4 000 000 × 0,9 = 3 600 000 рублей, но и они не состоялись.

Публичное предложение стартует с 3 600 000 рублей. По условиям цена каждые пять рабочих дней снижается на 10% от этой суммы, то есть на 360 000 рублей:

• первый период — 3 600 000 рублей;
• второй — 3 240 000 рублей;
• третий — 2 880 000 рублей;
• четвёртый — 2 520 000 рублей.

Если в третьем периоде поступит заявка на 2 900 000 рублей, приём заявок прекращается и квартира уходит этому покупателю. Экономия к первоначальной оценке — 1 100 000 рублей. Но учтите задаток: при 10% от цены периода нужно заранее внести 288 000 рублей.

Как купить имущество на торгах: пошагово

1. Найдите лот. Сообщения о торгах публикуются в ЕФРСБ на bankrot.fedresurs.ru и дублируются на электронных площадках. Как искать должников и их сообщения, рассказано в статье о проверке в ЕФРСБ.
2. Изучите документы: отчёт об оценке, проект договора, состав лота, сведения о залоге. Посмотрите судебные акты по делу в картотеке арбитражных дел.
3. Оформите квалифицированную электронную подпись и зарегистрируйтесь на площадке, где проходят торги.
4. Заключите договор о задатке и внесите задаток. Его размер не может превышать 20% начальной цены.
5. Подайте заявку в срок. На приём заявок закон отводит не меньше 25 рабочих дней с публикации, а само сообщение выходит не позднее чем за 30 дней до торгов.
6. Участвуйте в аукционе или ловите нужный период публичного предложения.
7. Подпишите договор купли-продажи. Предложение управляющий направляет победителю, на подписание даётся 5 дней. Отказ или уклонение — и задаток не вернут.
8. Оплатите покупку в течение 30 дней с подписания договора и зарегистрируйте право собственности.

Задатки проигравших возвращают в течение пяти рабочих дней после подписания протокола о результатах торгов.

Риски покупателя

Низкая цена — плата за неопределённость. Перед заявкой оцените такие риски:

• Нельзя осмотреть объект. Управляющий не всегда организует показ, а квартира может быть в плохом состоянии.
• Зарегистрированные жильцы. Выселение бывших владельцев и их родственников иногда приходится добиваться через суд.
• Оспаривание торгов. Должник, кредиторы или участники могут обжаловать результаты, если нарушены процедура или правила публикации.
• Скрытые долги. По квартире бывают взносы на капремонт, по машине — неоплаченные штрафы и споры о праве.
• Отказ после победы. Если не подпишете договор или не оплатите вовремя, задаток пропадает.
• Агенты-посредники. Сервисы «покупки через агента» законны, но берут комиссию; проверяйте договор поручения.

Не переводите задаток по реквизитам из объявлений на досках и в мессенджерах. Реквизиты для задатка указаны в сообщении о торгах в ЕФРСБ и в договоре о задатке на электронной площадке. Сверяйте их обязательно.

Кому выгодны торги по банкротству

Торги подходят тем, кто готов к юридической работе и может быстро заплатить полную сумму: на оплату есть только 30 дней, а одобрение ипотеки под такие объекты занимает время и даётся не всеми банками. Если вам нужны деньги на задаток быстро, не берите для этого дорогие займы: сначала посчитайте полную стоимость покупки с ремонтом и возможными судами.

Сами торги — обратная сторона банкротства физлиц и компаний. Для должника важно, чтобы имущество продали дороже, поэтому он тоже следит за процедурой. Как это отражается на нём, описано в статье о последствиях банкротства. Квартиры в недостроенных домах часто продаются в рамках дела о банкротстве застройщика по особым правилам. Разборы громких лотов и изменений в правилах торгов выходят в нашем блоге.