Эскроу-счёт: что это, зачем нужен и как работает

Что такое эскроу-счёт

Эскроу-счёт — это счёт, который открывают в банке для расчётов по одной конкретной сделке. В ней три участника: депонент (тот, кто вносит деньги, обычно покупатель), бенефициар (тот, кто их получит, — продавец или застройщик) и банк — эскроу-агент. Правила задаёт статья 860.7 Гражданского кодекса.

Суть механизма в том, что ни покупатель, ни продавец не могут забрать деньги в одностороннем порядке. Пока условия договора не выполнены, деньги принадлежат депоненту. Как только наступили основания — зарегистрировано право, сдан дом, — банк перечисляет их бенефициару.

Вознаграждение банку за услугу не удерживают из денег на счёте, если договор не говорит иное. При долевом строительстве оно вообще не платится, но и процентов на эти деньги не начисляют.

Эскроу при покупке квартиры в новостройке

С 1 июля 2019 года застройщики продают квартиры по договорам долевого участия почти исключительно через эскроу. Порядок описан в ст. 15.4 и 15.5 закона № 214-ФЗ. Застройщик строит на собственные и кредитные деньги, а средства дольщиков лежат в банке до окончания стройки.

По ст. 15.5 закона № 214-ФЗ:

• срок условного депонирования не может превышать плановый срок ввода дома больше чем на 6 месяцев;
• проценты на сумму на счёте не начисляются, вознаграждение банку не выплачивается;
• деньги переводят застройщику не позднее 10 рабочих дней после того, как он предоставит разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
• если договор расторгнут, деньги возвращают дольщику, а если квартира куплена в ипотеку — на залоговый счёт для расчётов с банком-кредитором.

Если вы берёте ипотеку на новостройку или семейную ипотеку, кредит и собственный взнос тоже поступают на эскроу. Для строительства частного дома по подряду с 01.03.2025 действует отдельный закон № 186-ФЗ о расчётах через эскроу.

Что будет, если застройщик обанкротится

Раньше банкротство застройщика означало для дольщиков годы судов и риск остаться без денег и квартиры. С эскроу картина другая: деньги не у застройщика, а в банке. Если стройка остановилась и договор расторгнут, дольщик получает свои деньги обратно со счёта. Подробности процедуры — в статье банкротство застройщика.

Отдельный риск — банкротство самого банка. На этот случай деньги на эскроу по договору долевого участия застрахованы АСВ до 10 млн ₽ (ст. 13.2 закона № 177-ФЗ). Это отдельно от обычного лимита 1,4 млн ₽ по вкладам в том же банке. Выплату делают на эскроу-счёт в другом банке в течение 20 рабочих дней после подачи документов. Что ещё важно знать при проблемах банка, разобрано в статье отзыв лицензии у банка.

Пример расчёта

Семья покупает квартиру за 9 500 000 ₽: собственный взнос 1 900 000 ₽ и ипотека 7 600 000 ₽ (1 900 000 + 7 600 000 = 9 500 000). Вся сумма лежит на эскроу. Если банк лишится лицензии, она защищена полностью, потому что меньше 10 млн ₽.

Если же квартира стоит 12 000 000 ₽, под защитой АСВ окажутся только 10 000 000 ₽. Остаток 2 000 000 ₽ придётся заявлять в реестр кредиторов банка. Поэтому для дорогих квартир имеет смысл выбирать банк-эскроу-агент повнимательнее.

Эскроу на вторичном рынке и в других сделках

При покупке готовой квартиры эскроу не обязателен, но его используют как безопасный способ расчёта вместо банковской ячейки. Покупатель вносит деньги, банк блокирует их и переводит продавцу после регистрации перехода права в Росреестре.

Эскроу по купле-продаже недвижимости тоже застрахован до 10 млн ₽ отдельно от других вкладов — по ст. 13.1 закона № 177-ФЗ. Защита действует с даты регистрации документов, поданных на госрегистрацию права, и заканчивается через 3 месяца после регистрации, отказа в ней или её прекращения. Возмещение получает покупатель, а если основания для перечисления уже наступили — продавец.

Эскроу применяют и в других сделках: купле-продаже бизнеса, долей, дорогого оборудования. Условия и тарифы в этом случае определяет банк, а стоимость нужно уточнять заранее. Если вы продаёте квартиру в ипотеке, механизм расчётов описан в статье как продать ипотечную квартиру.

Эскроу, аккредитив или депозит нотариуса

Пример: если расчёт по сделке на 8 000 000 ₽ проходит через нотариуса, но сама сделка не удостоверена нотариально, тариф составит 0,5% × 8 000 000 = 40 000 ₽. Если же договор нотариальный, депонирование обойдётся в 1 500 ₽. Подробнее — в статье депозит нотариуса.

Как открыть эскроу-счёт: пошагово

1. Договоритесь с продавцом или застройщиком об условиях: сумма, срок, основание для перечисления денег (регистрация права, ввод дома).
2. Выберите банк. При покупке новостройки его обычно определяет застройщик: это банк, который финансирует проект.
3. Подпишите трёхсторонний договор счёта эскроу. При покупке новостройки деньги на него вносят после государственной регистрации договора долевого участия.
4. Внесите деньги: собственные средства и, если есть, кредит. Маткапитал перечисляет Соцфонд по вашему заявлению.
5. Дождитесь наступления условий. Банк сам проверит документы и переведёт деньги бенефициару.
6. Если сделка сорвалась, банк вернёт деньги вам по основаниям из договора и закона.

Проверяйте реквизиты эскроу-счёта по официальным документам банка. Мошенники рассылают «договоры эскроу» с реквизитами обычных счетов. Настоящий эскроу открывается только в банке и только на ваше имя как депонента.

Динамику ставок по ипотеке и вкладам можно отслеживать в разделе ставок.