Выделение долей детям при покупке жилья на материнский капитал

Выделение долей детям по материнскому капиталу: что требует закон

Выделение долей детям по материнскому капиталу закреплено в ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ. Владелец сертификата и его супруг обязаны оформить жильё, купленное, построенное или реконструированное с маткапиталом, в общую собственность. Собственниками становятся владелец сертификата, супруг и дети, в том числе первый, второй и последующие. Размер долей определяют соглашением.

Правило касается всех детей, которые есть в семье на момент исполнения обязанности. Ребёнок, родившийся после покупки, но до выделения долей, тоже получает долю. Обязанность действует при любом способе использовать маткапитал на жильё:

• прямая покупка;
• первоначальный взнос по ипотеке;
• погашение кредита;
• долевое строительство;
• строительство частного дома.

С 2020 года нотариальное обязательство при подаче заявления в СФР больше не оформляют. Срок и порядок выделения долей теперь записаны прямо в п. 15(1) Правил, утверждённых постановлением Правительства № 862. Обязанность осталась той же, изменилась только форма.

Сроки: когда начинается отсчёт 6 месяцев

По п. 15(1) Правил № 862 на выделение долей отводится 6 месяцев. Начало отсчёта зависит от того, как использован маткапитал.

При ипотеке это может растянуться на 20–30 лет, и об обязанности выделить доли за это время часто забывают. Закон № 195-ФЗ от 07.07.2025 дополнил ст. 7 закона об ипотеке: на оформление долей в заложенном жилье согласие банка не требуется. Выделить доли можно сразу, а квартира останется в залоге до погашения кредита. Как снимают залог после последнего платежа, рассказано в статье «Снятие обременения по ипотеке».

Как рассчитать размер долей

Закон не устанавливает размер долей, но и уменьшать детские доли произвольно нельзя. Суды и СФР исходят из того, что маткапитал — общий для всех членов семьи. Поэтому часть квартиры, оплаченная маткапиталом, делится поровну между обоими родителями и всеми детьми. Остальную часть, оплаченную своими или кредитными деньгами, супруги делят между собой. Такую позицию Верховный суд сформулировал ещё в п. 13 обзора практики от 22.06.2016: доли считают исходя из равенства долей родителей и детей на средства маткапитала, а не на всё жильё. Отдать детям больше минимума можно, меньше — нет.

Долю ребёнка округляют в большую сторону, чтобы не ущемить его права. Многие семьи выбирают простые дроби, например 1/20 каждому ребёнку. Это допустимо, потому что дети получают больше минимума. Сумму сертификата на 2026 год и правила его получения смотрите в статье «Материнский капитал».

Нужен ли нотариус

Ответ зависит от того, что именно меняется в собственности. Прямого исключения для маткапитала в законе нет: ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ требует нотариуса для сделок по отчуждению долей. Но соглашение о выделении долей детям регистраторы, как правило, не считают такой сделкой. Росреестр по Калужской области разъяснял практику так. Перед подписанием уточните требования в МФЦ своего региона.

• Нотариус не нужен, если квартира оформлена на одного супруга или на обоих в совместной собственности. Родители выделяют доли только детям, а свою часть оставляют совместной. Соглашение составляют в простой письменной форме и подают через МФЦ или Госуслуги.
• Нотариус нужен, если родители одновременно определяют доли каждого из них. Это уже раздел общего имущества супругов. Нотариус нужен и тогда, когда квартира уже в долевой собственности и одна доля передаётся другому: такие сделки удостоверяются по ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ.
• При покупке сразу в долевую собственность родителей и детей с использованием своих или кредитных денег договор тоже удостоверяют у нотариуса: супруги одновременно определяют доли в общем имуществе.

За обязательное нотариальное удостоверение платят федеральный тариф в размере госпошлины по пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК: 0,5% суммы сделки, но не меньше 300 ₽ и не больше 20 000 ₽. Например, если две детские доли оценены в 451 000 ₽, пошлина составит 2 255 ₽. Сверху добавляется региональный тариф. С 1 октября 2023 года он заменил плату за услуги правового и технического характера. Его размер устанавливает нотариальная палата региона, а предел считают по формуле, где учитывается прожиточный минимум региона. Итог — единый нотариальный тариф: федеральный плюс региональный.

Пошаговый порядок

1. Определите, когда начинается отсчёт 6 месяцев, по таблице выше. При ипотеке решите, выделять доли сейчас или после погашения.
2. Посчитайте минимальные доли от суммы маткапитала. Решите, дадите ли детям больше.
3. Составьте соглашение о выделении долей. Если нужна нотариальная форма, обратитесь к нотариусу: он сам подаст документы на регистрацию.
4. Подайте в Росреестр через МФЦ или Госуслуги заявления всех собственников. За несовершеннолетних подписывают родители, а дети старше 14 лет подписывают сами с согласия родителей.
5. Получите выписку из ЕГРН, где указан каждый собственник и его доля. Сохраните её вместе с договором покупки и уведомлением СФР.

Что будет, если не выделить доли

Невыделенные доли — мина замедленного действия. Обычно она срабатывает при продаже, разводе или наследстве. Требование выделить детям доли можно заявить и через много лет после покупки.

Последствия, на которые указывает Росреестр:

• прокурор, опека или СФР могут обратиться в суд, чтобы обязать родителей выделить доли;
• суд может потребовать вернуть маткапитал;
• сделку купли-продажи могут оспорить;
• в отдельных случаях речь идёт об ответственности по ст. 159 УК за мошенничество;
• повзрослевшие дети вправе сами подать иск.

Покупатели знают об этих рисках и квартиры «с маткапиталом без долей» обходят стороной. Если доли уже выделены, продать квартиру можно, но с ограничениями:

• сделку с долей несовершеннолетнего удостоверяют у нотариуса по ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ;
• нужно разрешение органов опеки;
• опека обычно требует, чтобы дети получили не меньшие доли в новом жилье.

Как продать квартиру, которая ещё в залоге, — в статье «Как продать ипотечную квартиру». Как делят такое жильё при расставании — в статье «Ипотека при разводе».

И ещё о налогах. Часть стоимости, оплаченная маткапиталом, в имущественный вычет не входит. Учитывайте это, когда распределяете доли и планируете вычет. Ставки по вкладам, куда можно отложить деньги на досрочное погашение, собраны в разделе ставок.